中国两大头部一线城市，先后宣布调整优化购房政策，该如何解读？

北京上海楼市房地产政策迎来重要调整，耐心看完这篇梳理和分析就够了。

2023年正式进入年终冲刺倒计时阶段，中国的房地产经济和楼市的故事，并没有就此结束。

作为中国全国所有城市的标杆和龙头代表，四个一线城市在市场政策的动向上所具备的风向标意义，是没有任何争议的。

12月14日，就在同一天，北京和上海先后官宣，对于购房政策进行优化。

事情并不复杂，就是北京、上海的首付下降了，以及北京、上海楼市的非普线调整，还有降低房贷利率。

主要就是这3个政策。

没有任何悬念，两大头部一线的最新政策动向，如同滴入滚烫油锅的冰水一般，瞬间引爆了很多利益关联群体的热议和新一轮的炒作造势。

各种房价要起飞了，新一轮房价暴涨，楼市回暖启动了，等等的言论和内容开始大量出现，而且一些所谓房产专家，就又把这个2015年330的那个政策拿出来，说，历史虽然不会一模一样，但是却会惊人的相似。

其实这样挺好的，说明这样的群体，对于中国楼市还有强烈的信心，还相信在炒房这件事上面，能够重现曾经的赚钱效应和财富辉煌。

但是，继广州，深圳以后，首都北京和全国经济第一城的上海，也加入了明确的救市政策调整行列这个最新动向，可能并没有表面上，看到的这么简单。

值得结合现实，仔细和大家拆开详细聊一聊。

这篇文章，就将基于对北京上海最新的楼市政策调整动向详细梳理入手，结合现实，挖掘新政动向的意图，意义，以及伏笔，分析新政可能带来的市场影响和风向信号，并对接下来，全国房地产经济和楼市的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的深入讨论和分析研判。

地产人聊地产事，靠谱。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

2023年12月14日，不知道是巧合还是商量好的，两大一线城市北京和上海就在这一天，集体出手救楼市了。

先看北京：

图片来源：见图

首付比例调整为首套三成，二套城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台和石景山）五成，非城六区四成。

对比之前下降幅度很多，尤其是二套非普宅。从八成降了下来。

首套房贷利息从4.75%降到了城六区内4.3%，之外4.2%。

二套房贷利息从5.25%降到了城六区内4.8%，之外4.75%。

普宅的认定标准则是大幅度放松。五环内从单价3.96万提高到8.5万，五环到六环从单价3.168万提高了6.5万，六环外从2.376万单价提高到了4.5万。

标准基本翻倍。

按照以前的标准，全北京城99%的房子都是非普宅，也就是豪宅。

即便是和豪宅不搭边的老破小，在老标准里也是豪宅，这个很离谱。

非普宅（豪宅）在贷款方面的限制远高于普宅。

这次把标准，让一些房子回归到了普宅，不仅更合理也降低了购房者的买房难度。

北京今天政策调整前后的对照，可以看下表：

图片来源：网络

另外北京还把房贷的最长年限延，由目前最长25年恢复至30年。

延长年限，可以减少房贷月供，从而降低购房门槛。

再看上海：

介绍了北京的政策情况，再说一说上海。

图片来源：见图

房贷首付方面，上海首套三成。

二套分情况，主城区五成，非主城区的嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山四成。

对比之前普宅首套35%，非普宅40%，二套普宅50%，非普宅70%下降了不少。

利息也下调了。之前首套房贷加35BP，二套加105BP，下调到首套减10BP，二套主城区+30BP，非主城区的嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山+20BP。

上海的普宅标准调整，动作相当大。

以前是下面这张图显示的样子：

图片来源：见图

划分标准很复杂，面积要在140平米以下，成交价格低于同级土地住房平均交易的1.44倍以下。

不仅如此，还要按照总价区分。内环小于450万、内外环之间小于310万、外环之外小于230万才可以算普宅。

而最新的普宅标准就简单了，无论内环中环外环，不看价格，低于等于144平米就是普宅。

这个标准一调整，很多二手房东喜大普奔。因为这样一来，满足条件的二手房，交易的时候可以少交很多税。

房子被列成非普宅，在二手交易过程中是要多交增值税和个人所得税的。

图片来源：网络

普宅满5年可以免征增值税。而非普宅则要缴纳两次交易总价之差除以1.05之后的5.3%，作为增值税。

图片来源：网络

个人所得税方面，普宅和非普宅也有很大差别。

不满5年，或者满5不唯一，普宅可以选全额（核定价格-本次交易增值税）乘以1个点。非普宅则要乘以2个点。

总而言之，普宅就要比非普宅少交税。

上海的问题是，以前划定普通住宅和非普宅的标准太低了，按照这个数字，上海九成以上的房子，包括破破烂烂的老破小都是非普宅，也就是豪宅。

二手交易要交的税很重，而现在的普宅新标准，直接拉高到了144平米，这样很多满五的二手房交易起来就省了很多税，少则几十万，多则上百万。

众所周知，交易环节少收税，肯定能促进二手房交易活跃度。

上海这次购房政策调整前后的细节，可以看下面这张图：

图片来源：网络

总的来说，大白话极简就是：北京、上海的首付下降了，以及北京、上海楼市的非普线调整，还有降低房贷利率。

本地购房门槛降低，非普线以及对应的成本下调，购房月供压力减轻。

从本质到现实，这都是没有争议的楼市刺激和鼓励。至此，四大一线，全部正式开启了救市模式。虽然各自的形势和方法有不同，但是主线意图，都是一样的。

图片来源：头条图库

图片来源：头条图库

一天之内，两座超一线城市突发大招，这肯定是商量好的，和两个月前认房不认贷一样，希望可以形成一股势头，搅动目前悄无声息的楼市。

市场预期是一线的救市力度会一步步叠加，广深目前只剩下限购大招，但是北上在过去由于楼市调控五花大绑，政策工具箱里面的砝码还是挺多的。

这次北上同时从降低购房门槛和成本下功夫。

首付比例下调了，贷款年限增长了，就连利率也下调了，三大招都是实打实的帮助北上购房者减负。

政策意图完全没有什么可以讨论的，直接一点，就是年终冲业绩了。哪有那么多门门道道的大道理好唠？

当然，对市场，购房者，开发商，以及关联的地方政府土地财政需求，都是正向利好，有效刺激，至于说具体效果如何，等时间和结果给出答案。

但是，要说什么房价暴涨，市场暴力反弹这样的观点和想法，还是不要说了。

这一次上海和北京的新政中，有一个关键的伏笔，不能忽略，那就是“购房资格”的问题，依然没有得到解决。

限购的紧箍咒，依然存在，这才是关键。

北京、上海的限购没有放开，让全国各地的那些想要在北京、上海买房的人，他们的从哪搞房票呢？这就是个很大的问题。

当然，有些中介门道，灰色渠道可以解决一部分资格问题，但是规模做不上去。

规模一大，国家不可能不管。

本质上，北京上海的新政思路非常清晰，那就是在本地的市场环境中，刺激需求，刺激流动性，争取年底，把过去几个月的低迷市场氛围和成交量，给拉起来，让各方利益关联的头部玩家，过个好年。

依靠存量盘的需求刺激来创造流动性，和房价没有多少关系。

房价要涨，要有两个必要条件，一个，是作为资产属性，需要货币增量的入场抬轿子，不管是金融放水，还是外来购买力捧场，都要有新钱进场。

另一个，就是市场要有足够的涨价预期。

很明显，新政之下，这两个条件一个也沾不上边。

北京上海的楼市新政，对本地市场的刺激和带动效果，是值得期待的，也是可以预见是有作用的。

但是要说什么能推动房价上行，市场反弹，就不靠谱了。

图片来源：头条图库

经过以上的关键把握和政策意图分析，实际上，对于北京上海最新的这个楼市政策调整动向，大家心里应该有一个基本的判断了。

从北京上海本地市场来看，一个现实理性的判断：这波，也就是走量，而不走价。

而且对于实际效果，没必要过于期待，更不要相信各路房吹们打了鸡血的自嗨论调。

而对于全国来说，其实能够发挥的影响，也并不值得乐观。

四大一线，是中国房地产经济和楼市基本盘，也是最后的堡垒，而当下的实际情况，是这个基本盘，也开始出现了松动。

那对于原本就流动性低迷，市场缺乏热度的城市和地区来说，有多大带动效应？

一线头部城市的救市效果都有待观察，普通城市，特别是中小城市，原本就形同虚设的楼市限制条件即使放开，能有多大效果？

总的来看，北京上海现在出这个政策，天时地利人和，一条都不占。

更有可能的，是时值年关，是各行各业，资金相对最紧张的时候。就和上面分析的一样，松开限制，冲冲业绩，是比较务实合理的。

或许有人说，万一热度真的炒起来呢？

完全不用担心，而且，国家层面也乐得见到年终翘尾行情，可能还希望延续到2024年春节以后。

小阳春有了，热度上来了，那么，房地产税是不是最好的落地时机和环境，就来了？

不要在顶层设计和国家智慧面前玩心眼，一点意思都没有。

图片来源：头条图库

文章最后，基于对当下中国房地产经济和楼市的现实情况和趋势主线的理解，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们，进行一个讨论和参考就好：

中央经济工作会议结束了，对2023年的经济工作进行了总结，同时也定调了2024年的经济工作。关于房地产，也是用了不少篇幅来讲述，在《2024年经济工作重点内容》的第五点持续有效防范化解重点领域风险里提到：

从这段话里可以提取到三个重要信息：

一是要重点化解房地产的风险。房地产现在最大的风险是房企的债务危机，由于市场的下行及融资的问题，房企出现了流动性危机，债务违约层出不穷。明年有关化解房地产风险的重点是解决房企的债务危机。

二是住房双轨制继续推进。虽然房地产市场遭遇了发展困难，但住房双轨制作为重要的住房制度，该推进还是要推进。所以会议也特别提到要加快推进保障性住房建设，住房回归民生属性更多需要依赖于保障房。

三是完善相关基础性制度。这个具体指什么，还要看官方进一步的解读了。在个人看来，房地产市场基础性制度应该包括保障性住房制度、租售同权、房地产税等。但这次并没有提及房地产税，所以更多应该是加深完善一些基础性制度。

化解风险，住房双轨制，完善基础制度。

这样的主线之下，有没有一个字眼，甚至是标点符号，是和“房价会涨”有关系的？

一个关键本质：当新房已经比购房者多的时候，地方政府还怎么像过去一样卖地呢？

新的房地产发展模式，肯定不是走老路。

想要靠房子继续赚钱发财，按照以前的逻辑，方法，观点，还有套路，也注定是不行的了。

这是不是理性，良心，靠谱的分析观点？

大概就说这么多，不唱衰，不看空，理性客观，聊点干货。

以上，就是对北京上海两大头部一线城市最新的楼市政策调整动向，进行的一次专题梳理和深入分析讨论，相信和绝大多数主流内容并不一样，在这里，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。